Închiriere Apartament cu Credit Imobiliar: Ghid Fiscal ANAF – Contract, Impozit, Cheltuieli Deductibile

Ai achiziționat un apartament printr-un credit imobiliar și acum te gândești să îl închiriezi pentru a acoperi o parte din rată sau pentru a obține un venit suplimentar? 🏠💰 Este o mișcare financiară inteligentă, dar vine la pachet cu o serie de obligații legale și fiscale pe care este crucial să le înțelegi și să le respecți. O postare recentă pe Reddit, în comunitatea r/Imobiliare, a ridicat exact aceste întrebări: „trebuie platit impozit pe intreaga chirie lunara sau se plateste impozit numai pe profit? De exemplu, daca rata este de 1000 RON si chiria 1500 RON, se plateste impozit pe venit doar pe diferenta de 500 de RON? De asemenea, se pot scadea si alte cheltuieli? (Asigurare, reparatii, verificari periodice/de intretinere)”. 😟 Acestea sunt nelămuriri comune pentru mulți proprietari. Acest ghid complet își propune să clarifice aspectele legale legate de contractul de închiriere, înregistrarea la ANAF, calculul și plata impozitului pe veniturile din chirii, contribuția la sănătate (CASS), și posibilitatea deducerii cheltuielilor, inclusiv a celor legate de creditul imobiliar. Să navigăm împreună prin labirintul fiscal! 📜📊

Pasul Zero: Acordul Băncii pentru Închiriere 🏦📝

Înainte de a intra în detalii fiscale, este esențial să verifici contractul de credit imobiliar pe care l-ai semnat cu banca. Multe contracte de credit, în special cele cu garanție ipotecară, pot conține clauze care:

• Interzic închirierea imobilului fără acordul prealabil al băncii.
• Solicită notificarea băncii în cazul închierierii.
• Pot impune anumite condiții pentru închiriere (de exemplu, ca venitul din chirie să nu fie singura sursă de plată a ratei).

Nerespectarea acestor clauze poate duce la penalități contractuale sau chiar la declararea creditului ca fiind scadent anticipat. Așadar, primul pas este să discuți cu banca ta și să obții, dacă este necesar, acordul scris pentru a închiria apartamentul ipotecat. Unele bănci pot percepe un comision pentru acest acord sau pot solicita modificarea contractului de credit.

Aspecte Legale: Contractul de Închiriere și Înregistrarea la ANAF ✍️📄

Pentru a închiria legal, este obligatoriu să închei un contract de închiriere (contract de locațiune) în formă scrisă cu chiriașul. Acest contract trebuie să conțină cel puțin următoarele elemente:

• Datele de identificare ale proprietarului (locator) și ale chiriașului (locatar).
• Descrierea exactă a imobilului închiriat (adresă, număr camere, suprafață).
• Durata contractului (determinată sau nedeterminată).
• Valoarea chiriei lunare și modalitatea de plată (cash, transfer bancar). 🪙
• Condițiile de reziliere a contractului.
• Drepturile și obligațiile părților (plata utilităților, întreținerea, reparațiile).
• Eventual, un inventar al bunurilor din apartament și starea acestora la momentul predării (anexă la contract).

După semnarea contractului, proprietarul are obligația legală de a-l înregistra la organul fiscal competent (ANAF) în termen de 30 de zile de la data încheierii. Acest lucru se face prin depunerea „Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune” (formularul 168), împreună cu o copie a contractului. Neînregistrarea contractului poate atrage amenzi.

Impozitarea Veniturilor din Chirii: Reguli Actuale pentru Persoane Fizice 💸📊

Aici ajungem la întrebarea centrală: cum se calculează impozitul? Este important de înțeles că impozitul pe veniturile din cedarea folosinței bunurilor (chirii) se aplică asupra venitului brut obținut din chirie, NU asupra profitului (adică diferența dintre chirie și rata la bancă sau alte cheltuieli personale). Rata la bancă este o obligație personală a proprietarului față de instituția de credit și nu influențează direct baza de calcul a impozitului pe chirie în sistemul standard pentru persoane fizice.

Cota de Impozitare și Baza Impozabilă (Regula Generală Actuală)

Pentru contractele de închiriere încheiate de persoane fizice după data de 1 ianuarie 2023, regula generală este următoarea:

• Cota de impozit: 10%.
• Baza impozabilă: Venitul brut lunar din chirie. Adică, întreaga sumă încasată ca chirie de la locatar.

Exemplu: Dacă chiria lunară este de 1500 RON, impozitul lunar datorat este 10% din 1500 RON = 150 RON.

Ce S-a Întâmplat cu Cota Forfetară de Cheltuieli? 🤔

Anterior anului 2023 (și pentru contractele încheiate înainte de 01.01.2023, care continuă și în prezent, până la expirarea lor dar nu mai târziu de 31.12.2027), exista o cotă forfetară de cheltuieli de 40%. Acest lucru însemna că impozitul de 10% se aplica doar la 60% din venitul brut (venit brut – 40% cheltuieli forfetare = venit impozabil). Această facilitate a fost eliminată pentru contractele noi încheiate începând cu 1 ianuarie 2023. Utilizatorul de pe Reddit a menționat corect că „în principal, am înțeles ca se va plăti impozit pentru toata suma” și a găsit un PDF de la ANAF („cedare_2025”) care probabil descrie procedura generală de declarare, unde poate încă se menționează și vechea metodă pentru contractele în derulare. Pentru un contract nou, proprietarul va plăti 10% pe întreaga sumă a chiriei.

Impozitarea în „Sistem Real” – O Opțiune?

Utilizatorul a menționat și „impozitarea în sistem real”, întrebându-se dacă mai există. Impozitarea în sistem real permite deducerea cheltuielilor efective legate de obținerea venitului din chirie (amortizare, reparații, asigurări, impozit pe proprietate, dobânzi la credite – dar NU și principalul ratei!). Această opțiune:

• Este mai complexă și necesită ținerea unei evidențe contabile în partidă simplă.
• Este, de regulă, specifică persoanelor fizice autorizate (PFA) care desfășoară activități de închiriere ca activitate economică sau întreprinderilor individuale/familiale.
• Pentru o persoană fizică simplă, care închiriază un singur apartament, opțiunea standard (10% pe venitul brut) este cea mai directă și, de obicei, cea aplicabilă automat de ANAF dacă nu se optează explicit și justificat pentru altceva (ceea ce este rar și complicat pentru un singur imobil).

Discuția despre „sistemul real” pentru persoane fizice care nu sunt PFA/II este nuanțată. Deși teoretic Codul Fiscal permitea opțiunea, în practică, pentru contractele noi, simplificarea adusă prin eliminarea cotei forfetare și aplicarea directă a 10% pe venitul brut face ca această variantă (sistemul real) să fie mai puțin atractivă sau chiar neaplicabilă facil pentru majoritatea persoanelor fizice care nu desfășoară închirierea ca o activitate economică organizată.

Cheltuieli Deductibile: Se Pot Scădea Asigurarea, Reparațiile, Verificările? 📉🛠️

Aceasta este o altă întrebare importantă a utilizatorului. Răspunsul depinde de sistemul de impozitare:

• În sistemul standard actual (10% pe venitul brut, fără cotă forfetară): Pentru persoanele fizice, cheltuielile cu asigurarea obligatorie a locuinței (PAD), asigurarea facultativă, reparațiile, verificările periodice (gaze, centrală) sau alte cheltuieli de întreținere NU se deduc direct din venitul brut din chirie înainte de aplicarea impozitului de 10%. Impozitul se aplică la întreaga sumă încasată ca chirie. Acestea sunt considerate cheltuieli ale proprietarului pentru menținerea bunului său.
• În sistemul real (dacă s-ar aplica și ar fi ales): Aici, DA, s-ar putea deduce cheltuielile efectuate în scopul realizării venitului, cum ar fi:
  • Cheltuieli cu întreținerea și reparațiile imobilului (documentate cu facturi).
  • Primele de asigurare (PAD, facultativă).
  • Impozitul pe clădire aferent apartamentului închiriat.
  • Cheltuielile cu utilitățile, dacă sunt suportate de proprietar și nu sunt refacturate chiriașului.
  • Comisioanele plătite agențiilor imobiliare.
  • Amortizarea fiscală a clădirii.
  • Dobânzile aferente creditului imobiliar contractat pentru achiziția acelui apartament (atenție: doar dobânzile, NU și principalul ratei!).

  Însă, așa cum am menționat, acest sistem este mai complex și nu este opțiunea standard sau cea mai simplă pentru majoritatea proprietarilor persoane fizice.

Deci, pentru majoritatea proprietarilor persoane fizice care încheie contracte noi, răspunsul la întrebarea „se pot scădea și alte cheltuieli?” este, din păcate, NU, nu în sensul reducerii bazei impozabile pentru impozitul de 10% pe chirie.

Contribuția la Asigurările Sociale de Sănătate (CASS) 🏥

Pe lângă impozitul pe venit de 10%, proprietarii care obțin venituri din chirii datorează și Contribuția la Asigurările Sociale de Sănătate (CASS), dacă veniturile nete anuale din chirii (singure sau cumulate cu alte venituri non-salariale – ex: dividende, activități independente) depășesc anumite plafoane. Plafoanele sunt stabilite în funcție de salariul minim brut pe țară valabil la termenul de depunere a Declarației Unice.

Pentru veniturile realizate în 2024 (declarate în 2025), plafoanele de CASS sunt:

• Dacă venitul net anual din chirii (și alte surse similare) este sub 6 salarii minime brute: NU se datorează CASS.
• Dacă venitul net anual este între 6 și 12 salarii minime brute: CASS = 10% aplicat la plafonul de 6 salarii minime.
• Dacă venitul net anual este între 12 și 24 salarii minime brute: CASS = 10% aplicat la plafonul de 12 salarii minime.
• Dacă venitul net anual este peste 24 salarii minime brute: CASS = 10% aplicat la plafonul de 24 salarii minime.

Atenție: Pentru veniturile din chirii, venitul net anual luat în calcul pentru CASS este venitul brut (întreaga chirie), deoarece nu se mai aplică cota forfetară de cheltuieli pentru contractele noi. Aceasta înseamnă că plafoanele pentru CASS se ating mai ușor. De exemplu, dacă salariul minim brut este 3300 RON (valoare ipotetică pentru calcul), plafonul de 6 salarii este 19800 RON/an. O chirie lunară de 1650 RON (1500 RON ca în exemplul utilizatorului + alte venituri mici) ar depăși acest prag.

Declarația Unică și Plata Impozitului 📝🗓️

Veniturile din chirii, impozitul aferent și eventualul CASS se declară și se plătesc prin Declarația Unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice (Formular 212). Aceasta se depune online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) de pe site-ul ANAF, până la data de 25 mai a anului următor celui în care s-au realizat veniturile. Plata se face tot până la această dată.

Concluzii și Sfaturi Practice ✅💡

• Verifică contractul cu banca: Obține acordul băncii pentru închiriere, dacă este necesar.
• Încheie un contract de închiriere clar și înregistrează-l la ANAF.
• Impozitul este 10% pe venitul brut din chirie (întreaga sumă încasată) pentru contractele noi. Rata la bancă și alte cheltuieli personale (asigurare, reparații în sistemul standard) nu reduc această bază impozabilă.
• Calculează și plătește CASS dacă veniturile tale anuale depășesc plafoanele legale.
• Depune Declarația Unică la timp și achită obligațiile fiscale.
• Păstrează toate documentele: contract de credit, contract de închiriere, dovada înregistrării la ANAF, chitanțe pentru chirie (dacă e cazul), Declarații Unice depuse, dovezi de plată a impozitelor. 🗂️
• Consultă un specialist: Dacă situația ta este complexă sau dacă dorești să explorezi opțiunea impozitării în sistem real (ceea ce ar putea implica înființarea unei PFA, de exemplu), consultă un contabil sau un consultant fiscal. Aceștia te pot ajuta să optimizezi legal situația fiscală și să eviți erorile.

Închirierea unui apartament poate fi o sursă bună de venit, dar necesită responsabilitate și respectarea riguroasă a obligațiilor legale și fiscale. Informarea corectă este primul pas către o administrare eficientă și lipsită de griji a proprietății tale. Succes! 👍

Articol preluat de pe caseromania.ro.

Articol preluat de pe ideicasegradini.ro.

Evaluează acest conținut: